5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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