文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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